Оплатить
Наши книги
  • Операции с недвижимостью.
  • Права и обязанности водителя.

Признание сделки недействительной



Общая основа для признания сделки недействительной – это противоречие ее законодательству. При этом полагается изначально, что состав действительной сделки соответствует действующим на момент ее совершения правилам, установленным законом и прочими нормативными актами, и к тому же не нарушает наступившими после ее заключения последствиями существующий государственный правопорядок. Поэтому в соответствии со 168-й и 169-й статьями ГК РФ сделки, состав которых не соответствует закону и порядку управления, признаются ничтожными.

Что подразумевается под «законом и прочими нормативными актами»

168-я статья ГК РФ подразумевает под термином «законы» те нормативные акты, которые, согласно Конституции, были приняты высшими законодательными органами сначала СССР, а потом и Российской Федерации; а под термином «правовые акты» - нормы, которые были утверждены соответствующими управляющими органами и одобрены законодателем. Ими являются указы Президента федерации, правительственные постановления, решения, принятые судами высших инстанций и пр. Из контекста 168-й статьи ГК РФ следует, что нормативные акты (указы, постановления), введенные в действие субъектами федерации (губернаторами, мэрами, главами администраций), могут быть основой признания сделки недействительной, только когда конкретизируют общие положения действующих законов и нормативных актов, применяя их к конкретным региональным условиям, но не дополняют или изменяют их.

Примером может быть распоряжение № 252-РМ московского мэра, которое ввело понятие «группы риска», представителям которой для отчуждения жилплощади необходимо было заручиться разрешением, выданным органами опеки и попечительства. К этой группе традиционно были отнесены несовершеннолетние, ограниченно дееспособные и полностью недееспособные граждане. Но, в противоречие федеральному законодательству, распоряжение отнесло к «группе риска» инвалидов I и II групп, а также одиноко проживающих пенсионеров, ущемив при этом их жилищные права. Это и стало причиной отмены данного нормативного акта с апреля 2000 года.

«Неумышленные правонарушения», приводящие к признанию сделки недействительной

В юридической практике имеются случаи, когда сделки, которые в соответствии со 168-й и 169-й статьями ГК РФ могут признаваться недействительными, совершаются не с прямым или косвенным умыслом (с желанием соответствующих последствий или с допущением их возможности). Такие «неумышленные правонарушения» связаны:

  • с неверным указанием паспортных данных участников проведенной сделки;
  • с неточным указанием адреса, что бывает при сложном составном адресе, содержащем и корпус, и строение, и номер квартиры;
  • с подчистками, поправками и исправлениями в тексте договора, сопровождающего сделку, которые не заверил нотариус или госрегистратор;
  • с неумышленными ошибками помогающим гражданам составить письменный текст договора лиц, к которым относятся юристы, брокеры, помощники нотариуса.

Судом перечисленные обстоятельства могут трактоваться как те, что имеют существенное значение. Чаще всего это происходит в случае участия в составлении договора юриста или помощника нотариуса. При этом сделка признается недействительной.

Особо выделим сделки, заключенные в период с 1992-го по 1996 год, которые удостоверялись частными нотариусами или лицами, исполнявшими их обязанности, имеющими лицензию, но не зачисленными на должность соответствующим приказом Управления юстиции субъекта федерации. Такие сделки по сути как статьи 168-й ГК РФ, так и статьи 48-1 ГК РСФСР 1964-го года являются ничтожными. Но в контексте той же 168-ой они могут признаваться оспоримыми, и к ним даже может быть применено положение об «иных последствиях нарушений» («Основы законодательства РФ о нотариате», глава третья).

Сделки, признаваемые недействительными при наличии злого умысла

К юрисдикции статьи 169-й ГК РФ относятся те сделки, которые преследуют цели, противоречащие действующим нормам правопорядка и основам нравственности. При этом в проведенной сделке содержится злой умысел одного из ее участников, относящийся либо к гражданскому правонарушению, либо к уголовно наказуемому деянию, и чаще всего связанный:

  • с подделкой правоустанавливающих документов, необходимых при заключении сделки;
  • с подделкой доверенности, выписок из регистрационных книг, разрешений, выданных органами опеки и попечительства;
  • с применением подложных удостоверяющих личность документов;
  • с применением дубликатов правоустанавливающих документов; при этом в случае утери оригинала мошенники часто стремятся «аннулировать» законный дубликат и провести сделку по повторно восстановленному оригиналу;
  • с привлечением «лженотариуса» или применением схемы «лжерегистрации».

Когда афера проводится с подлинной регистрацией сделки, а для снятия денег, полученных продавцом, используют подложные документы, доказать состав мошенничества по части 4-й 159-й статьи УК РФ, а значит, и признать сделку ничтожной по статье 169-й ГК РФ, на практике достаточно сложно.

В целом последствия сделок, относящихся к юрисдикции статьи 169-й ГК РФ и признаваемых недействительными, предусматривают достаточно жесткие санкции в отношении возврата полученного в результате сделки – реституции. Но в редких случаях, возникающих при проведении сделок с недвижимостью при наличии злого умысла одной стороны или сразу обеих, предусмотрена односторонняя реституция или обращение в доход государства всего полученного сторонами в результате сделки.

Наши клиенты